L'amministratore di condominio è un professionista e come tale assume responsabilità civili e penali derivanti dalla sua attività di gestione delle parti comuni e delle incombenze giuridiche e fiscali definite dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile e dalle numerose norme generali.

La responsabilità civile per l'amministratore potrebbe derivare dall'aver svolto colpevolmente, con negligenza o imperizia, o in maniera parziale o difforme un'attività obbligatoria a lui delegata per legge, o dall'assemblea oppure dall'aver omessa di compiere determinate azioni cui era tenuto, determinando o causando un danno economico per il condominio. Per i danni economici causati al condominio, l'amministratore che non sarà in grado di dimostrare di aver agito correttamente potrà essere chiamato al risarcimento. Cosi come potrà essere chiamato a rispondere di attuazioni di delibere assembleari non in linea con le normative vigenti.

La responsabilità penale per l'amministratore deriva invece dalle norme di cui agli artt. 2,3 e 4 del 1130 c.c. che identificano L'obbligo dell'amministratore di vigilare sulle parti comuni e di assumere ogni misura idonea a prevenire pericoli derivanti dalle cose comuni:

art. 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato miglior godimento a ciascuno dei condomini;

art. 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese correnti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

art 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.

NON IMPEDIRE UN EVENTO CHE SI HA L'OBBLIGO GIURIDICO DI IMPEDIRE EQUIVALE A CAGIONARLO (art. 40 co. 2 c.p.)

L'amministratore di condominio, infatti, deve espletare, in via generale, ogni attività concernente la gestione ordinaria e deve predisporre quegli interventi straordinari che siano ritenuti necessari d'urgenza, in quanto è tenuta, tramite i poteri e doveri di controllo che gli sano imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali, ad impedire che i beni condominiali provochino danni ai condomini od a terzi; perciò, egli si viene a trovare nella posizione di custode rispetto a tali beni e può, pertanto, rispondere di detti danni (Cass. n. 25251 del 16 ottobre 2008),

In altre parole, ai sensi dell'art. 2051 c.c., l'amministratore può essere ritenuto responsabile del danno cagionato dalle cose ricevute in custodia, salvo l'esistenza del caso fortuito, che va ravvisato nelle ipotesi in cui il danno sia stato determinato da cause estrinseche alla struttura del bene, o dal comportamento di terzi, con modalità di tempo e di luogo tali per cui il pericolo non avrebbe potuta essere conosciuto ed eliminato tempestivamente, neppure con la più diligente attività di controllo e di manutenzione (Cass. n. 20427/2008).

Naturalmente l'onere della prova sia del caso fortuito, sia dell'adempimento dei doveri di diligente manutenzione, è a carico dell'amministratore di condominio. La ratio di tale responsabilità si fonda sul dovere di custodire il bene sul quale a qualsiasi titolo si esercita un effettivo e non occasionale potere fisico, in rapporto all'obbligo di vigilare affinché lo stesso bene non cagioni danni a terzi.

Pertanto è di fondamentale importanza conoscere il bene che si ha in custodia, conoscere le normative che lo regolamentano e attuare tutte le azioni a disposizione per eliminare o per lo meno ridurre la probabilità di incidenti.

Manutenzione programmata e verifiche ispettive sono sicuramente due strumenti a disposizione dell'amministratore per tenere monitorato Lo stato di conservazione degli impianti presenti nell'edificio ma occorre anche sottoporre tempestivamente al vaglio dell'assemblea tutti gli interventi straordinari necessari per ripristinare i corretti requisiti di sicurezza e per adeguare gli impianti alle normative vigenti.

In caso di riscontrata pericolo imminente l'amministratore potrà agire in totale autonomia per eliminare o ridurre il rischio avendo piena facoltà dì provvedere alle opere di manutenzione straordinaria urgenti senza dover attendere la delibera assembleare limitandosi poi ad informare i condomini di quanto eseguito.

L'amministratore nella sua qualità di custode delle parti comuni e delegato agli adempimenti In materia di sicurezza nel condominio in caso di incidente risulterà essere il primo diretto responsabile e solo se sarà in grado, in maniera oggettiva, di dimostrare di aver fatto tutto ciò che era nelle sue possibilità per evitare che accadesse riuscirà a dimostrare La sua totale innocenza.